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房价已变天,你却在沉睡!

来源: 乐居新闻网  2015-05-19 20:54:07 共浏览

【摘要】 全国房价基本无泡沫,所以不会大跌。部分城市库存量高,所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强,三四线城市正在去库存,预计明年将接近合理水平。

5月18日,国家统计局发布了4月份全国70个大中城市房价指数。几个记者采访我时,不约而同的问:70个城市中,房价同比上涨的只有一个深圳,是不是意味着全国楼市仍然非常低迷,房价下跌趋势还在加剧? 如果媒体都这么分析和报道,则实际上是在制造错误的舆论。房地产数据有很多,不同数据有不同的内涵,在房地产市场作短周期变化运动时,有些属于领先指标,有些属于一致指标,而有些属于滞后指标。我们最应关注的是领先指标,而非滞后指标。 比如,上周公布的全国1-4份经济与房地产数据,其中一个指标很糟糕:全国房地产开发投资同比增长6%,增速比1-3月份回落2.5个百分点。据此,很多学者与记者文章,都认为房地产行业继续下滑,甚至有硬着陆的风险。其实,这是一个偏滞后的指标,而作为最领先的指标的一线城市房屋成交量,早在去年四季度就已步入上行通道。 至于房价指标,比房屋销售滞后,但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中,又分为环比指标与同比指标,环比属短期指标,而同比属于中期指标,环比指标领先于同比指标。 虽然4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格实现同比上涨,但环比上涨城市数量,已由3月的12个,增至4月的18个,5月上涨城市铁定继续增多。其结果是:未来一年,房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此,我们应该重视环比变化,而轻视同比变化。 从新房价格环比上涨数量看,去年9月和10月最少,70个城市中无一上涨,69个下跌。其后,上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均,则去年8月跌幅最大:1.2%。其后,环比跌幅逐渐收窄,今年4月跌幅仅有0.1%,预计5月份会翻红,逆转为正增长,也即出现短周期中的房价上涨“拐点”。之前两轮房价上涨拐点,分别出现在2009年3月和2012年6月。 70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势 昨天统计局的解读是:初步测算,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式,主要是对不同城市进行权重设置,由于一线城市房价涨幅大,估计权重也大,于是70城房价总体已经房价出现“上拐”。 另外,70城的二手房价比一手房更加强势。4月份,一手房环比上涨的城市有18个,而二手房则有28个。从70个城市二手房价格平均涨幅来看,4月已经出现拐点,环比上涨0.1%,这是连跌11个月后的首次上涨。从实际情况来看,由于3.30新政中的减免营业税政策利好二手房市场,4月份多数城市二手销售增幅远大于一手房。量价关系的规律,则注定二手房价格更强势些。 从城市来看,深圳继续领涨全国,4月房价环比上涨1.8%,其次是北京和上海。另外,值得关注的一个现象:浙江板块表现强势。温州房价环比上涨0.7%,与上海并列第三。杭州、金华和宁波的涨幅分别为0.4%、0.4%和0.2%。70个城市当中,浙江有此四市,全部上涨。 2011年全国楼市降温,浙江板块大幅下滑,房价持续下跌,其中温州连续多个月份领跌全国。即便其后在2012下半年和2013年,多数一二线城市复苏和回暖的过程中,浙江板块也仍然最为低迷。去年下半年,杭州、宁波、温州等城市住宅成交量大幅增长,当前房价也逆转为上涨,很可能预示着这一板块经过长达四年的调整和沉沦之后,正在步入复苏通道。 然而,即便是一线城市和部分二线城市房屋成交量已经反弹半年多,房价也已止跌上涨四个月左右,二线城市也正在跟随一线城市复苏步子。很多学者专家、媒体记者,仍在向偏悲观的方向引导楼市舆论,很多打算购房的民众,仍在这些悲观论调的“阴霾”中,呼吸着“毒气”。 李总理在两会上已明确提出:支持自住性与改善性购房需求,多部委也已经出台多项救市新政,货币政策也在降息降准中持续放松。况且,房地产市场领先指标已经发出明确信号。笔者真是不明白:哪来那么多理由看空市场?难道“大空头”们从不担心,会再次误导购房者? 一线城市房价强势,多数人都能理解。而当前,连过去几个全国楼市“重灾区”的浙江板块,也出现了复苏信号。这分明意味着:三四线城市没有大家想象的那么糟。笔者认为,滞后于一二线,未来一年多数三四线城市也会复苏,2016年将呈现全国房价普涨现象,只不过涨幅会低于2007年和2010年。 最后,重申一个观点:全国房价基本无泡沫,所以不会大跌。部分城市库存量高,所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强,三四线城市正在去库存,预计明年将接近合理水平。 醒醒吧,那些仍在沉睡的学者、专家、记者、购房者。

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编辑:Daniel

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