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国有中小房地产企业经营风险防控初探

来源: 酒都房产网  2016-10-17 10:20:53 共浏览

【摘要】 随着我国经济的发展和城镇化的推进,房地产市场和房地产行业已发生了诸多显著变化。商品房的供给和需求形势已更加复杂,房地产企业经营和发展面临的环境更加严峻,经营风险普遍扩大。

一、前言

(一)背景

随着我国经济的发展和城镇化的推进,房地产市场和房地产行业已发生了诸多显著变化。商品房的供给和需求形势已更加复杂,房地产企业经营和发展面临的环境更加严峻,经营风险普遍扩大。地方国有中小房地产企业一方面承担着推进城市开发、实施保障房建设的职能,市场经营意识不强;一方面随着房地产市场发展变化和国有企业改革发展需要,已开始逐步成为市场主体并承担着各种经营风险。

市县级国有房地产企业一般规模不大,本文主要以该类企业为参照,根据风险管理的一般思路,分析经营过程中存在的主要风险,提出应对的主要措施。本文下述中小企业一般均指该类企业。

(二)主要内容

普华永道在《COSO风险管理整合框架》中提出,企业风险管理基本框架包括八个方面内容:内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险应对、控制活动、信息与沟通以及监控等8个要素构成。本文仅针对国有地方中小房地产企业特点,对风险事项识别、风险应对和控制活动三方面进行初步研究,形成风险识别与分类、风险管控思路、方式和措施几部分内容。

二、风险识别与分类

(一)风险识别

房地产企业风险是指企业在其生产经营活动的各个环节可能遭受到的损失威胁,贯穿于投资、生产、销售等不同经营过程,也涉及计划、组织、决策等环节。通过风险识别找到风险点,从而提出风险防控的有效措施。

按产生原因划分,包括外部风险和内部管理风险两方面。外部风险包括市场风险、政策法律风险、合作风险、客户风险等,主要因外部因素的变化对企业产生的影响而形成风险。内部风险包括投资风险、产品风险、资金风险、技术风险等,主要因内部管理缺陷、管理能力有限等造成对企业经营的风险。

按经营风险外在表现,可将风险识别划分为:企业亏损的风险、现金流不足的风险、信誉受损的风险、经济法律纠纷的风险等。

本文按房地产企业经营阶段识别,并着重从内部管理角度将中小房地产企业经营风险划分为:投资决策风险、项目合作风险、产品定位和设计风险、工程建设管理风险、招标和合同管理风险、市场营销风险、客户管理风险、资金和财务管理风险、政策法律风险。

企业经营风险的划分是相对的,根据房地产企业经营状况、不同阶段、特定事项可具体分析和识别,并采取相应的措施。同时,企业各类风险相互影响,一定条件下相互转化、互为因果。为此,企业风险管理要在风险识别的基础上,根据企业总体目标要求,通过内部管控,实现风险回避、降低、分担和承受等目标。

(二)国有中小房地产企业经营风险分类

根据中小房地产企业特征,经分析和识别,主要分为如下方面:

1.投资风险

投资风险主要由市场的不确定性及决策的科学性不足带来的风险,包括投资项目的选择和决策风险。

房地产市场供需关系受经济社会环境影响很大,受国家及地方规划、土地、税收、信贷等方面政策影响也很大,房地产市场的不确定因素较多,企业对房地产市场的调查和研判与市场最终表现会出现偏差。而房地产项目投资大,时效性强,一旦决策投资,则必然会面临风险。

2.项目合作风险

项目合作风险主要是指房地产企业为实现资源整合或对某一项目单独开发实力不具备、选择合作方式开发时可能产生的风险。项目合作过程中,可能会因理念、文化、制度差异,合作各方出现矛盾和分歧,对项目和合作产生影响及风险;以及因合作方自身经营不佳,出现债务纠纷、破产等情况时,对合作项目产生影响及风险。

3.产品定位和设计风险

房地产开发项目的市场定位包括项目的客户定位、产品定位,这是企业根据市场调查、项目的经济技术分析报告提出并以指导项目决策、项目设计、项目营销推广等工作的依据。对项目建设成本、营销前景乃至项目效益有直接影响。

产品定位和设计风险主要指因产品定位和设计出现与市场有较大偏离,或者产品生产后市场需求发生较大变化,导致销售困难、销售周期拖长、成本不合理增加、产品价格下降等风险。

4.工程建设管理风险

主要指在工程设计、建设阶段,设计、施工单位技术管理原因,或房地产企业管理不到位等原因,可能造成对正常使用功能有较严重影响的质量问题、交房实物与销售宣传承诺不相符的问题,以及成本失控、工程进度滞后而未按期交房等问题,由此带来的质量安全风险、成本失控风险、经济损失风险等。

5.招标和合同管理风险

主要是指招标选择的对象由于其履约能力不足,影响项目工程质量、成本、工期等;或者合同约定事项不清晰,造成合同纠纷和额外损失等风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、施工、材料设备供应、质量检测、销售代理、购房等合同或协议签约、履约过程,许多环节专业性较强,涉及方面比较多,房地产企业管控难度较大,在招标和合同管理阶段的风险因素较多。

6.成本控制风险

成本控制包括事前、事中、事后控制,房地产企业成本控制是十分专业和复杂的工作。在事前对项目成本预测不足,事中工程变更较多,事后结算审查不严均会造成成本控制风险。此外,由于市场需求变化而需调整产品设计,建设标准、法律法规变化均可能造成成本增加。

7.市场营销风险

主要指产品定价、营销策略、销售措施偏离市场和客户需求,造成的销售价格不当、销售业绩明显受影响等问题,以及营销过程对由此而形成的销售收入减少、资金回笼缓慢、企业形象受损等风险。

8.客户管理风险

主要指在客户关系建立、维护、问题处理过程中,由于公司应对方式或相关人员处理方式不当,形成客户流失、经济纠纷、经济赔付、企业形象变坏等风险。

9.资金和财务管理风险

主要是指由于外部市场变化、内部管控预计不足,或信贷条件变化而融资失败,形成公司现金流不足等风险;或由于财务管理有漏洞、资金监管不严,出现资金丢失、坏帐等风险。

10.政策法律风险

在公司运行过程中,由于规划建设、信贷、税收、劳动等国家政策法规的调整,以及规划设计、环保、建设质量等标准的变化,形成企业成本增加或经济损失风险;或企业对政策法律不够熟悉、法律水平不足,出现违约、违规而形成的经济损失、企业信誉受损的风险。

三、风险管控思路、方式和措施

(一)风险防控的主要思路

企业风险防控和管理是企业在实现未来战略目标的过程中,试图将各类不确定因素产生的结果控制在预期可接受范围内的方法和过程,以确保和促进组织的整体利益实现。因此,中小企业风险防控不是消除风险,而是要根据企业战略目标分析不确定性以及由此带来的风险和机会,并且在追求目标实现的过程中高效调配资源,增进创造价值的能力。中小房地产企业风险防控主要思路有:

1.目标导向。企业应制定公司战略目标并在企业内层层分解和落实。风险识别和分析时应将目标与企业的任务或预期联系在一起,使制定的目标与企业的风险偏好相一致。企业应将风险与机会进行评估,以采取适当的防控措施,不盲目回避风险。

2.综合防控。企业应将风险防控工作贯穿于公司战略、项目决策、财务、营销、合同管理、成本控制等方面,贯穿于公司和项目实施整个过程中,将风险防控落实于制度中,落实于日常工作中。

3.重点预防。企业应根据自身特点,重点预防对企业目标、发展有重大影响的风险,如投资决策风险、项目定位风险、财务资金风险等。当然,也要注意不片面强调某类风险,而完全忽视对其他方面风险因素的控制。

(二)风险防控的方式

风险防控是指在对企业经营中可能会出现的风险进行识别的基础上,完善公司内部管控制度、谨慎决策,减小不确定性,从而降低风险;或者是在发现外部不利因素出现对企业经营可能有影响和损失,在影响和损失到来前采取相应措施,以降低风险。中小房地产企业风险预防既要在战略谋划阶段,也要在项目决策和实施阶段进行,其防控方式主要有:

1.风险回避

风险回避是指对于一些有较大风险的项目、事项予以放弃以实现回避可能存在的较大风险。如放弃风险较大的开发区域、开发类型或开发方案。该路径虽然能有效的回避风险但同时也失去了参与竞争的获利机会,因此具有较大的局限性。

2.风险降低

风险降低是指在风险发生前、发生时和发生后,采取各种防范措施,尽量减少发生损失事件的概率和降低损失的程度。这种方法一般用来处理那些房地产投资者不愿回避或转移的风险。风险回避的方法虽然消除了风险却同时放弃了可能获得盈利的机会,而风险降低的方法则能积极改变风险本身的特性并使其为公司所接受。因此它是一种被普遍采用和接受的风险防范的方法。

3.风险转移

风险转移是指投资者将损失有意识地转移给与其有相互关系的另一方承担的一种风险防范方法,需要支付一定成本。中小房地产企业由于抗风险能力较弱,应综合评估后,采取适当的方式转移部分风险,其主要途径有保险、合同、担保等。

4.风险自留

风险自留是解决发生较小损失时所采用的一种方法。这种方法是指在预计较小损失可能发生的情况下,预留一笔应急资金以应付损失,或者因过错而引起较小损失发生时,用应急资金主动承担所发生的损失。即对某些风险经过科学的判断、认真合理的研究分析后,决定通过资金融通,自己独立承担该风险造成的损失。

中小房地产企业应将风险控制的各种方法组合使用,并随着时间、环境、条件的不同,分别采取不同的策略。

四、风险防控的主要建议措施

(一)投资决策要慎重。投资项目选择和决策是防范风险最关键的环节。既要做好日常投资决策基础工作,也要做好对拟投资项目的研究工作。

1.坚持市场调研分析工作并不断提高调研分析能力,定期形成市场调查报告;加强岗位技能培训,提高风险的识别、分析、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍。

2.坚持决策前编制可行性研究报告。房地产投资项目可行性研究报告应包括市场环境分析、敏感性分析、风险评估分析等内容;其中,风险评估分析应至少为专章论述。项目决策前应评估企业资金、开发经验等问题,并将基于现金流分析的资金措施计划、项目管理组织方案纳入项目可行性研究报告。

3.慎重选择不熟悉领域、不熟悉地区的投资项目;确有优质项目,应充分研究异地政策、资源配置、后期管理等问题,并在可行性研究报告中专章论述。

(二)项目定位要准确。项目定位在项目决策前就应完成,项目决策后应进一步细化产品和客户定位。

1.产品定位和设计方案确定前,企业应开展市场调研并提交市场调查报告作为产品定位和设计方案的依据。

2.《市场调查报告》、《产品定位报告》、《项目方案设计》等技术文件应纳入企业技术方案审查会议审查,进行详细论证,通过后方可作为决策的依据。

(三)成本管控要有效。强化成本的事前、事中、事后控制。

1.项目决策前应根据项目特点、标准等,在《项目可行性研究报告》中进行成本测算,作为决策和后期成本管控的依据。

2.加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中,准确核定标的,利用竞争、价格、供求机制,合理制定工期、质量、造价、安全等的投标条件,为项目合同管理营造工作质量环境;在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;利用风险管理技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。规避在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

(四)决策流程要规范。完善企业内部制度流程,为风险防控做好内部管理支撑。

1.完善企业各层次决策流程。坚持按现代企业制度要求,建立科学的股东、董事会、经理层管理制约机制,明确权限和决策流程。

2.建立标准化流程管理,真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理,用工作标准、程序、制度规范职业行为,使工作有依据,效果有证明,追究有线索,减少不确定性和盲目性带来的风险。


作者:程洪江

单位:四川新宜建设投资集团有限公司

编辑:anne

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